虽然，房地产发展新模式此前已多次提出，但什么才是房地产新模式，依然处于探索阶段。

3月27日公布业绩的越秀地产，用过往以来的稳定业绩，提供了构建房地产新模式的思路。他们的业务探索，也可能成为地产进入存量市场时代后的主要方向。

低杠杆：高质量增长

在净借贷比由62％，下调至57％之后，越秀地产已经学会了不用杠杆扩张的新模式。

越秀地产实现营业收入802.2亿元，同比上升10.8%，核心净利润达34.9亿元。在此基础上，董事会宣布末期每股派息0.134元，全年每股派息0.347元，派息比率为核心净利润的40%。值得一提的是，2023年越秀地产实现合同销售金额1420.3亿元，同比增长13.6%，增速位于行业前列。

从财报看，越秀地产的经营效率在持续提升。2020年的存货周转率只有0.239次，2021和2022年分别是0.271次和0.295次，2023年0.303次。存货周转率的逐步提升，意味着越秀地产可以更安全的扩张经营。

年报显示，2023年全年越秀地产实现合同销售金额1420.3亿元，完成全年销售目标1320亿元的107.6%。据克而瑞数据显示，2023年，越秀地产合同销售增速在TOP20房企中排名第一。

净负债率的持续下降，平均融资成本同比进一步下降。全年加权平均借贷成本同比下降34个基点至3.82%。期末平均借贷成本进一步下降至3.63%，融资成本在行业中处于优势地位。

目前，越秀地产的经营性现金流、投资性现金流均为正，只有筹资性现金流流出，证明业务已经完全成熟，尤其是去年现金流净流入接近110亿元，稳定而高质量发展的模型已经确立。

全年股息分红：大幅领先美国国债

经营的稳健和成熟，还表现在分红上。按照截止3月26日时的收盘价，越秀地产全年现金分红已经接近8％，从全年现金回报看，属于当下回报率较高的优质资产。

对越秀地产来说，增长的稳定性是毋庸置疑的。

其土储的优质和抗风险能力，能保证公司持续高质量。截至2023年末，越秀地产拥有总土地储备约2567万平方米，一线及核心二线城市占比为95%，其中一线城市占比44%，核心二线城市占比51%。从地区分布来看，大湾区占比42%，华东地区占比19%，中西部地区和北方地区合计占比39%。

尤其是多元土地获取能力，使得越秀地产通过“6+1”多元化增储模式于11座一二线城市合共新增28幅土地，总建筑面积约491万平方米，新增可售货值约人民币1,300亿元。在新增土储中，TOD项目依然是亮点。越秀地产在广州和杭州共开发9个TOD项目，TOD项目的总土地储备达到331万平方米，约占越秀地产总土地储备的12.9%。

除了地产开发外，目前越秀地产还有其他的稳定现金“奶牛”。

其中，越秀地产直接持有的商业物业实现租赁收入约人民币4.87亿元，同比上升49.7%；持股37.89%的越秀房产基金实现经营收入约人民币20.87亿元，同比上升11.4%；写字楼业态总体保持平稳，零售商场的经营稳步恢复，四季酒店、雅诗阁公寓收入显著增长，专业市场也实现了出租率的上升和收入的大幅提升。

同时，越秀地产持股66.92%的越秀服务集团有限公司也取得了良好的经营业绩，全年实现营收约人民币32.24亿元，同比上升29.7%，在管面积6521万平方米，服务业主28万户，股东应占盈利4.87亿元。