美国住房市场在传统旺季前夕遭遇双重压力：成屋销售持续萎缩，房屋短缺规模远超此前预估。政策层面虽动作频出，但抵押贷款利率高企正压制任何复苏迹象。

全美房地产经纪人协会（NAR）周一公布数据显示，3月成屋销售同比下滑3.6%至398万套，为去年6月以来最低，低于彭博经济学家调查的中位数预期。

与此同时，白宫经济顾问委员会最新报告将全美单户住宅短缺量上调至至少1000万套，高于此前政府及私营机构的估算。

受伊朗战争冲击，抵押贷款利率大幅攀升，进一步加剧了住房市场的负担能力危机。30年期固定利率抵押贷款目前为6.37%，是五年前利率水平的逾两倍。

NAR首席经济学家Lawrence Yun在声明中表示："抵押贷款利率持续上行，促使我们下调今年成屋销售预期。"NAR随即将2026年成屋销售增速预测从此前的14%大幅下调至4%。

销售全面回落，东北部创历史最低

NAR数据显示，3月合同成交量在全国各地区普遍下滑。东北部成屋销售降至1999年有记录以来的历史最低点，中西部成交量则与2011年以来最低水平持平。首次置业者购买占比维持在约三分之一。

3月成屋销售中位价格同比上涨1.4%至40.88万美元，反映出供需两端的持续错位。库存方面，现有成屋挂牌数量小幅回升至四个月高位，但从历史纵向比较来看仍处于严重低位。

彭博经济学家Stuart Paul指出，"现有成屋库存上升、消费者购房条件预期持续恶化，抵押贷款利率从3月初至4月初持续攀升，加之新建住宅供应过剩，需求相对库存的持续疲软将在未来一年内对房价形成压力。"

白宫报告：缺口至少1000万套，远超此前估算

白宫经济顾问委员会在《总统经济报告》中称，"若住宅建设及单家庭住宅存量增速未在2008年后大幅下滑，而是延续历史节奏，今日将多出至少1000万套单家庭住宅。"

这一数字明显高于此前官方和私营机构的估算。房地美（Freddie Mac）2024年11月评估美国住宅缺口为370万套；NAR于2021年6月依据过去二十年趋势与1968年至2000年建设速度的对比，估算缺口为550万套。

报告发布时机颇具政治意涵。参议院上月以89票对10票通过一项旨在降低住房成本的综合性法案，但该法案在众议院前途未卜，部分议员希望纳入争议性条款，要求投资者在七年内出售其持有的"建房出租"物业。

政策多管齐下，高利率掣肘效果

特朗普3月签署两项行政令。其中一项旨在放宽抵押贷款信贷准入，指示消费者金融保护局（CFPB）调整相关规则，便于中小银行"提供更具可负担性的贷款"；另一项则旨在简化环境审批程序，加快开发和基础设施项目落地。

在此之前，特朗普政府曾提出设立50年期抵押贷款、允许借款人免罚从401(k)退休账户提款用于购房首付等方案，但上述提案均因遭到国会、金融行业乃至特朗普本人的反对而未能推进。

白宫还指示房利美（Fannie Mae）与房地美合计购入2000亿美元抵押贷款债券，以期压低贷款利率。这一举措曾短暂带动利率小幅回落，但随后因伊朗战争的冲击而再度回升。

根据房地美数据，目前30年期固定抵押贷款利率为6.37%，较五年前水平翻逾一倍。