“腾退”花样百般出，这里的套路你可一定要清楚！
“腾退”本来是指“搬空并自愿有偿出让”。随着土地征收、农村改造的不断发展，部分地方征收拆迁会打着“申请式腾退”的旗号，被征收居民会收到腾退公告、安置补偿方案等文件。这些文件中，往往还有征地、征收、拆迁等字眼，让人感觉云里雾里，摸不清楚，咱们老百姓对此也是不明所以。北京京康律师事务所主任、西北政法大学物权与土地制度研究所联席所长、西北政法大学法治学院特聘教授史西宁主任律师来跟大家聊一聊“腾退的套路”。
史主任解读
那么首先我们要明确什么是腾退呢？腾退一般是指集体土地上进行，或者在棚户区改造过程中的由被腾退人与村委会、开发商，或者街道办事处签订安置补偿协议后,当地项目实施部门将被腾退人拥有的房屋和土地收回，进行开发建设的行为。
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常见的几种腾退情形比如：
1、由政府主导、村委会或者街道办实施的腾退项目，此种情形下我们被腾退人常常误认为只要有政府参与就是拆迁，其实大错特错，等发生矛盾提起诉讼的时候发现只能走民事诉讼，法院会告诉你这是村委会实施的腾退项目不属于行政诉讼范围。依照《土地管理法》的规定，其中明确说明，县级以上政府征收土地的，应当对土地情况进行调查，并且进行社会风险评估，将调查的土地情况、安置补偿标准，在征收范围内不少于30日的公告，还要听取百姓的意见。因此，农村集体土地征收的主体为市县政府，村委会无权进行任何形式的征收。一旦由村委会或者街道办主导征收很有可能就是“腾退”项目。
2、村委会与开发商联手进行的腾退，这种情况是村委会将土地卖给了开发商，由开发商和村委会联合成立项目公司进行开发，刚开始是以房屋腾退的名义进行的，打的租地或者有偿使用的名义开展的“腾退”项目。
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拆迁和腾退最本质的区别是：
征收拆迁必须是为了公共利益的需要，拆除一定范围内的房子等地上附着物，并给予被腾退人补偿的带有行政性的政府行为，归根结底，拆迁是政府项目，腾退属于民事行为，不具有相应的公信力。
获得救济的方式不同：征地拆迁的救济途径在征收决定和拆迁公告中都会列明：比如不服行政行为的在规定的起诉期限内可以申请行政复议或者提起行政诉讼。而腾退却没有上述法律救济程序的规定，发生纠纷只能以村委会或者街道办事处为被告提起民事诉讼。
史主任提醒
拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。