2023年淮阴法院建设工程与房地产工作典型案例
目录
⊙案例一：车位不满足使用需要，业主有权解除转让协议
⊙案例二：拆迁安置房买卖合同认定有效案
⊙案例三：全装修商品房出现质量问题索赔案
⊙案例四：分包合同无效不影响结算协议效力案
⊙案例五：府院联动，建设工程违法分包被处罚案
案例一：
车位不满足使用需要，业主有权解除转让协议
基本案情
原告张某在购买被告江苏某置业公司开发的商品房时，同时购买了车位并支付车位款10万元。在使用过程中，原告驾驶的小型普通客车倒车入库后，驾驶人员只能侧身从驾驶室门出来，另与墙连为一体的柱位于该车驾驶室车门稍南侧处，导致车内人员仍要侧身才能勉强走出来。原告认为购买的车位不符合国家标准，要求退还车位款。
法院审理认为，为满足业主停车出入舒适方便需要，车位四周距离尺寸应按《车位建筑设计规范》最低标准执行，原告购买的车位未达到《车位建筑设计规范》最低标准，应认定该车位不符合《车位建筑设计规范》规范要求，不能满足原告停车使用需求，从而可认定不能实现原告购买车位的目的，故该院对原告要求被告解除车位买卖协议，退还车位款请求，予以支持。
典型意义
车位不能仅满足《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》的国家标准，根据《车位建筑设计规范》的行业标准，车位建设设计还需符合适用、安全、卫生、经济、环保、节能等基本要求。业主购买的车位未达到《车位建筑设计规范》最低标准，导致不能满足业主使用需要的，业主可主张解除车位转让协议。本判决对规范、指引开发商的建设行为,严格依据国家标准和行业标准建设房屋及其配套设施具有现实意义。
案例二：
拆迁安置房买卖合同认定有效案
基本案情
被告赵某系拆迁安置户。2009年8月10日，被告赵某与原告陈某签订《房屋转让协议》一份，约定被告将涉案房屋转让给原告，转让价为238000元，前期先付228000元，余下10000元待过户后再付；同时约定五年期满，被告取得产权证后，应无条件配合原告过户，过户费用原告方负担。
2021年1月，涉案房屋已符合办理产权证过户条件，但被告拒绝协助办证。原告遂向法院提起诉讼，要求被告配合办理产权证并履行过户手续。被告称安置房买卖协议无效。
本院经审查认为，原、被告之间的安置房合同关系，系双方自愿达成，不违反法律法规规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付房屋价款且向被告提出房屋过户请求，被告应在涉案房屋可以办理过户手续时履行协助义务，将涉案房屋过户至原告指定的户名下，故判决支持原告的诉讼请求。
典型意义
拆迁安置房不同于经济适用房，经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。经济适用房的转让是受限制的，不符合条件转让的，会被认定无效。拆迁安置房从性质上看，系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性。被拆迁人将未取得权属登记的拆迁安置房屋出售的，并不影响民事合同的效力，故被拆迁人在安置房可以办理产权登记手续时，有义务协助购房人办理房屋登记后的过户手续。
案例三：
全装修商品房出现质量问题索赔案
基本案情
2019年2月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》、《房屋装饰装修协议》各一份，原告将所购买的房屋委托被告进行装修。2022年1月19日，原告购买的案涉房屋浸水，后双方就维修事宜产生争议。2022年11月14日，案涉房屋因漏水导致地面、墙面、家具等受损，经评估，损失为35400元。
法院经审理认为，因出卖人所售精装修房屋在保修期内出现装修质量问题，出卖人应承担维修费用；造成购房人无法对房屋正常使用、收益，购房人不能按时入住，出卖人还应按照当地同地段房租标准赔偿购房者损失，遂判决被告赔偿原告损失合计42000元。
典型意义
随着住宅产业现代化快速发展，商品房逐渐由毛坯房变为全装修商品房，商品房买卖合同质量纠纷愈加集中在装修质量环节。全装修商品房质量应当符合有关法律、法规和相应建设工程质量、安全标准、技术规范要求以及当事人的约定。装修质量保修期间，出卖人应当承担修复责任，导致买受人损失的，出卖人应予赔偿。本案诉讼标的额虽不大，但关乎民生，对解决此类问题具有一定的指导意义。
案例四：
分包合同无效不影响结算协议效力案
基本案情
原告南京某公司与被告江苏某公司、苏州某公司建设工程分包合同纠纷一案，原告要求被告江苏某公司支付欠付工程款及逾期付款违约金，苏州某公司在江苏某公司欠付工程款范围内承担给付责任。
经查明，案涉工程由被告苏州某公司总承包建设，后该公司将所承包工程中的桥梁、涵洞维修加固工程分包给被告江苏某公司施工。江苏某公司将其分包的桥梁、涵洞维修加固工程中的部分工程施工任务又分包给原告南京某公司完成。原告与被告江苏某公司经结算签订了《工程款独立结算协议》。
本院审理后认为，根据我国民法典规定，禁止分包单位将承包的工程再分包。被告江苏某公司将其从苏州某公司处分包的工程，又向原告分包，违反了法律规定，故原告与被告之间的分包合同为无效合同。但因双方就完成工程已经进行结算并签订的结算协议，该结算协议为有效协议，江苏某公司应当按照结算协议履行义务。被告苏州某公司与原告之间没有直接的合同关系，也非案涉工程的发包人，原告要求其在欠付工程款范围内承担责任无法律依据。
典型意义
违法分包合同属无效合同，如果当事人另行签订了结算协议，在结算协议中分包人认定工程为合格工程。违法分包人不能以分包合同无效为由不承担付款责任，而应当按照结算协议履行义务。该判决具有积极的法律意义，可以减少当事人的诉累，平衡当事人权利义务，有效抑制恶性竞争与恶意诉讼，维护建筑市场正常的竞争秩序。
案例五：
府院联动，建设工程违法分包被处罚案
基本案情
被告南京某建筑公司将分包的桩基工程又分包给安徽某公司进行施工，该分包合同因违反法律强制性规定，法院判决认定属无效合同。判决生效后，法院依法向淮阴区住建部门发送司法建议，要求对南京某建筑公司违法分包行为依法予以处罚。淮阴区住建部门经调查后，对南京某建筑公司作出行政处罚。
典型意义
司法建议工作是人民法院践行习近平法治思想，落实“抓前端、治未病”理念，坚持能动司法，积极参与社会治理的重要途径。近两年来，淮阴法院以司法建议等方式向住建部门移送建设工程领域转包、违法分包相关线索20余条，有力推进建设工程领域转包、违法分包专项整治工作向纵深推进，保障了建筑市场平稳健康有序发展。