夫妻一方隐瞒另一方将房屋出售给姐姐，该房屋买卖合同是否有效？
编者说：
妻子婚后购买房产并取得不动产权证，丈夫住院期间，妻子将房屋出售给姐姐，后妻子去世，丈夫认为妻子与姐姐趁自己住院期间隐瞒自己卖房的行为属于恶意串通，遂诉至法院要求确认房屋买卖协议无效，会获得法院的支持吗？
来源 | 天津高法
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基本案情
原告马某某与刘某1系夫妻关系，二人无子女。被告刘某某与刘某1系姐妹关系，刘某1系智力二级残疾。刘某1婚后继承其母拆迁房屋，并于2008年与村委会签订《拆迁安置补偿协议》，约定按1:1比例完成还迁安置。2019年，刘某1与天津市某建设公司签署经济适用住房买卖合同，购买诉争房屋，后取得不动产权证。2021年7月1日至2021年11月5日期间，原告因病住院接受治疗。
2021年10月8日，刘某1与被告刘某某签订《天津市存量房屋买卖协议》，约定刘某1将涉案房屋出售给被告，双方自愿放弃资金监管服务。后原告马某某因患精神分裂症于2022年7月18日经法院生效判决宣告为限制民事行为能力人，刘某1为其监护人。刘某1于2022年7月31日去世。原告认为刘某1与被告趁原告住院期间隐瞒原告卖房的行为属于恶意串通，故诉至法院要求确认房屋买卖协议无效。
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法院裁判
人民法院生效裁判认为，案涉房屋为原告马某某与刘某1的夫妻共同财产，刘某1将涉案房屋出售给被告，原告对此并不知情。综合考虑买卖合同签订时间、刘某1智力残疾情况以及没有证据证明原告或刘某1曾收到购房款等情况，人民法院最终认定被告与刘某1的行为符合恶意串通损害第三人利益情形，判决双方签订的房屋买卖协议无效。
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典型意义
本案是人民法院依法认定合同效力，保障弱势群体合法权益的典型案例。本案中原告身患多种疾病，除低保外无任何收入来源，案涉房产是保障其生活就医的唯一财产，法院经多方走访，并结合在案证据确认买卖合同无效，保障了原告合法财产权益。同时，因原告年事已高、身患疾病，且被宣告为限制民事行为能力人，法官在裁判文书中特别寄语原告监护人积极履行监护职责，对原告的日常生活悉心照料。本案的依法审理，有助于弘扬家庭美德、构建文明和睦的家庭关系。
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法官心语
双方恶意串通损害他人合法权益，具有明显不法性，应当给予否定性评价。为获取不法利益，与相对人出于恶意串通订立合同，侵害特定第三人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十四条的规定将被认定合同无效，终将受到法律的惩戒和制裁。
本案中，原告为被告妹夫，在原告生病住院期间，被告与其妹签订《房屋买卖协议》，未提供证据证明支付购房款，且将登记在其妹名下的房产过户到己方名下。现被告妹妹去世，被告与其妹的房屋买卖行为明显存在恶意串通刻意隐瞒的情形，损害了被告妹妹唯一继承人原告的合法权益，最终法院认定《房屋买卖协议》无效。同时，因原告为限制民事行为能力人，在裁判文书中特别寄语原告监护人积极履行监护职责，保护原告的人身权利、财产权利以及其他合法权益。
法网没有空子可钻，希望本案的处理给以不法行为谋取不法利益的行为人以警醒，建立诚实守信的社会秩序，弘扬社会主义核心价值观，助力构建文明和睦的家庭关系。
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专家点评
恶意串通行为是指行为人与相对人互相勾结，为谋取私利而实施的损害他人合法权益的民事法律行为。我国《民法典》第一百五十四条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。本条规定其立法初衷系在保护第三人利益，旨在通过法律行为效力的否定，来体现对恶意通谋损害他人合法权益行为的负面评价。
弱势群体由于年龄、性别、贫困或残疾等原因而在社会中处于劣势地位，往往面临着更多的被歧视、被侵犯权利的风险。对弱势群体提供有力的司法保护，有助于弱势群体的权益保障、生活质量提高和个人发展的实现，也有助于建立一个更加公正、和谐的社会。本案中，以案涉房产作为其保障其生活、就医的唯一财产的身患多种疾病的原告，经法院确认案涉买卖合同无效，其合法权益得以不受侵害。通过公正的判决，法院为平等、公正的社会社会主义核心价值观的实现提供法律支持。
判决书中对于原告监护人的寄语，还弘扬了诚信、友善的社会主义核心价值观，有利于增强人们对法律的信仰和对司法的信任。